Введение, Актуальность
В соответствии с Конституцией РФ, нуждающимся в жилище малоимущим, иным указанным в законе гражданам, жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Одним из видов жилищных фондов в России является жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В настоящее время предоставление во владение и пользование гражданам жилых помещений социального использования является одним из мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» (программа по улучшению жилищных условий <#»justify»>1) исследовать общие положения о договорах найма жилых помещений;
) выявить особенности социального найма;
) изучить основания нуждаемости в улучшении жилищных условий;
) охарактеризовать предоставление жилых помещений по договорам социального найма;
5) определить стороны договора социального найма, их права и обязанности.
Объектом исследования являются правовые отношения, возникающие из договора социального найма.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения по договору социального найма жилых помещений.
Теоретико-методологические основы, Эмпирическая база
Структура работы обусловлена целью исследования. Работа состоит из введения, двух глав, объединивших четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.
Глава 1. Общая характеристика договора социального найма, .1 Понятие договора социального найма
Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения. Его можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
Прекращение договора социального найма
... постановки и снятия с учёта договора социального найма; предмет договора социального найма жилого помещения, стороны и цену в договоре социального найма жилого помещения; основания прекращения договора социального найма, расторжение договора социального найма. 1.1. Понятие и основание предоставления Название «договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном ...
Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом ГК РФ оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673), т.е. объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Следует заметить, что социально-экономическая ситуация в жилищной сфере в настоящее время не позволяет избавиться от квартир коммунального заселения, в которых отдельные комнаты могут заниматься гражданами, в т.ч. на основании отдельных договоров социального найма.
По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектом права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст.ст. 673 и 290 ГК РФ. К такому имуществу ГК РФ относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Несмотря на происхождение социального и коммерческого найма жилых помещений от одного и того же гражданско-правового института имущественного найма, их современное правовое регулирование свидетельствует о существовании самостоятельного гражданско-правового института найма жилья и двух его разновидностей. Можно сделать вывод, что социальный наем относится к сфере жилищного права, а коммерческий наем — гражданского права. Ведь регулирование социального найма отнесено к жилищному законодательству, с использованием норм гл. 35 ГК РФ, а регулирование коммерческого найма осуществляется нормами гражданского права, с частичным привлечением жилищных норм. Исходя из этого, можно рассматривать наем жилого помещения в качестве родового понятия, имеющего в свою очередь две разновидности: коммерческий и социальный наем.
В ГК РФ и ЖК РФ указывается, что объектом социального найма могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма ...
... РФ. Целью данной работы является рассмотреть предоставление жилого помещения по договорам социального найма в Российской Федерации. Задачей изучить понятие и предмет договора социального найма жилого помещения. 1. Понятие и предмет договора социального найма жилого помещения Понятие договора социального найма закреплено в Законе РФ "Об ...
В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ, малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Конституции РФ сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Это правило нашло развитие в ЖК РФ.
Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ. Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.
Подобная норма сформулирована и применительно к муниципальным образованиям. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
1.2 Предоставление жилых помещений по договорам социального найма
В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие: 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 2) являющиеся нанимателями таких жилых помещений и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. договор социальный наем помещение
Права на жилые помещения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
... предполагает, что обеспечение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного жилого помещения, вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных нормативов ...
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
Малоимущим гражданам, проживающим в жилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности, если эти помещения в установленном порядке признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, взамен могут быть вне очереди предоставлены жилые помещения по договору социального найма.
Рассмотрим пример из практики. Г. обратилась в суд с иском к администрации города с требованием поставить её семью на учёт для получения жилого помещения по договору социального найма. Истица указала, что она и её несовершеннолетний сын являются собственниками (каждый по 1/2 доле) двухкомнатной квартиры, расположенной в доме, который решением межведомственной комиссии отнесён к категории непригодных для постоянного проживания и не подлежащих ремонту и реконструкции. Не имеет правового значения то, по чьей вине домовладение, в котором проживает семья Г., пришло в непригодное для проживания состояние, а также время получения Г. свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение. В этой связи предыдущие решения судов о том, что у Г. и её сына не возникло права на предоставление жилого помещения по нормам ст. 57 ЖК РФ, признаны Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ незаконными.
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений указанных граждан, поданных ими по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями. Прилагаются документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления документов и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения. Орган местного самоуправления, принявший указанное решение, выдает гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения.
Работа социального педагога с семьей воспитывающей ребенка-инвалида
... собственно социально-педагогической но и психологической. Целю данной курсовой работы является рассмотрение теоретических и практических особенностей работы социального педагога с семьей, воспитывающей ребенка-инвалида. Объектом исследования являются семьи с детьми - инвалидами. Предметом - проблемы, с которыми сталкиваются семьи, воспитывающие ребенка-инвалида. Гипотеза: мы предположили, ...
Граждане, которые желая приобрести право встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (продажа, перевод из жилого помещения в нежилое и т.п.), принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ).
ЖК РФ предусматривает отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54).
Статья 56 ЖК РФ предусматривает основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Некоторые граждане являются внеочередниками. Это категории граждан, малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях, для которых федеральное законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма. Например, вне очереди жилые помещения предоставляются детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Федеральным законом от 29 февраля 2012 г. № 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (вступил в силу с 1 января 2013 г.) предусмотрено создание специализированного жилищного фонда для таких детей.
Реализация гражданином права на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма предполагает незамедлительное обеспечение его соответствующим жильем. Рассмотрим пример из практики. Из материалов дела видно, что истица К. по договору социального найма зарегистрирована и проживает вместе с дочерью и ее несовершеннолетними детьми в двухкомнатной квартире. К. является инвалидом второй группы по психическому заболеванию. Обращения К. к местной администрации с просьбой обеспечить их семью жилым помещением во внеочередном порядке не удовлетворены. В удовлетворении иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ состоявшиеся по делу судебные постановления отменила, дело направила на новое рассмотрение, указав следующее. Отказывая в иске, суд исходил из того, что поскольку правовыми актами не установлен определенный срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено К., его предоставление семье истицы должно производиться с установленной очередностью и без нарушения прав лиц, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий перед ней. Между тем, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ не ставит право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди. Данное требование закона не было учтено судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела, нарушению прав заявителей.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом, как правило, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое заселение возможно только с их согласия.
Дома-интернаты, социальные приюты для детей, оставшихся без попечения ...
... для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, с ограниченными возможностями здоровья; к медицинским организациям - дома ребенка; к организациям, осуществляющим социальные услуги - детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей ...
При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. На основании ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Отметим, что ЖК РФ в ст. 50 дает достаточно общее представление о норме предоставления и учетной норме жилых помещений. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма отдельным категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.
В Волгоградской области рекомендуется норму предоставления устанавливать не менее 12 м2 площади жилого помещения на одного человека.
Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом. Например, в г. Камышин Волгоградской области норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма установлена в размере не менее 12 и не более 18 м2 общей площади на одного человека; учетная норма площади жилого помещения для признания гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении при обеспечении менее 10 м2 общей площади жилого помещения, приходящейся на одного человека.
Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального и жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Жилищный фонд социального использования
... жилищный фонд). В жилищный фонд включаются также жилые дома, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения, служебные и специализированные жилые помещения, индивидуальные жилые помещения, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования. Таким образом, жилищный фонд ...
Итак, договор социального найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).
Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.
Глава 2. Содержание договора социального найма, .1 Стороны договора социального найма. Их права и обязанности
Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем — государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон.
Одной из сторон по такому договору выступают наймодатели — органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда.
Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор. В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
К членам семьи нанимателя согласно указанной статье ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в т.ч. временно отсутствующих членов семьи, или наймодателя — при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям несовершеннолетних детей не нужно согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Права и социальная поддержка педагогических работников образовательных ...
... элементами статуса педагогического работника являются: права и свободы педагогических работников; трудовые права педагогических работников; социальные гарантии и компенсации педагогическим работникам; ограничения, налагаемые на педагогических работников; ответственность педагогических работников. Приобретение специального правового статуса педагогического работника связано с осуществлением ...
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
ЖК РФ четко формулирует права и обязанности сторон по договору социального найма (ст.ст. 65 — 69).
Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответственно, наймодатель обязан: при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель может нести и иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.
В свою очередь наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Кроме того, наниматель помимо указанных выше прав может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма. В частности, это право приватизировать занимаемое жилое помещение. Бесплатная приватизация жилья началась в 1991 г.. Срок ее окончания был назначен на 1 января 2007 г., позднее он был продлен до 1 января 2010 г., до 1 марта 2010 г., и, наконец, до 1 марта 2013 г. По договорам передачи жилья в собственность граждан в 2012 г. было зарегистрировано 933 тысячи прав. Вместе с тем, и к 2013 г. почти четверть граждан России всё ещё не определились, оформлять ли в собственность квартиру. В результате сроки бесплатной приватизации жилья продлены до 1 марта 2015 г..
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Наряду с указанными обязанностями наниматель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.
Виды социального обслуживания
... одной из моделей социальной работы и организационной формы этого вида социальной деятельности. Целью курсовой работы является рассмотрение понятия, функций и видов социального обеспечения, его организационно-правовых форм, организации работу органов, осуществляющих социальное обслуживание в России. ...
Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст. 88 ЖК РФ обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение (как правило, относящееся к маневренному фонду), не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.
Согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
На основании ст. 87 ЖК РФ если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
Во всех случаях предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, указанным выше, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
2.2 Изменение и расторжение договора социального найма. Выселение из занимаемых жилых помещений
Законодатель устанавливает право нанимателю и (или) членам его семьи изменить договор социального найма.
В целях повышения благоустройства квартиры возможно осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения.
В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие, меняются число лиц, пользующихся жилищем, и соответственно размер оплаты жилья и коммунальных услуг. ЖК РФ устанавливает и правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ).
Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.
Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ).
В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.
В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).
Важно отметить, что практика применения аналогичной нормы в ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 89) изменялась с введением права приобретать жилые помещения в собственность. Суды неоднократно подчеркивали, что приобретение в собственность жилого помещения и проживание в нем автоматически не могут расцениваться как отказ от прав нанимателя.
В одном из примеров из судебной практики иск о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением был удовлетворен, поскольку исходя из положений ч. 3 ст. 83 ЖК РФ выезд ответчика из спорного жилого помещения в другое место жительства дает основание для вывода об отказе ответчика в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма данного жилого помещения, а значит, и о расторжении им в отношении себя указанного договора и утрате права на жилое помещение. В другом случае исковые требования о признании утратившим право пользования жилым помещением были удовлетворены, поскольку представлены доказательства того, что ответчик более 15 лет назад выехал из спорного жилого помещения и, имея реальную возможность проживать в нем, своим правом не воспользовался, прекратил выполнять обязательства по договору социального найма жилого помещения, сохранив лишь регистрацию в жилом помещении.
Следует, вместе с тем, подчеркнуть, что основанием возникновения у членов семьи нанимателя равных с нанимателем прав и обязанностей по договору социального найма является внесение указанных лиц в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения в договор социального найма, а не регистрация в жилом помещении.
Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и как следствие выселение производятся в судебном порядке. Возможны следующие варианты выселения: 1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма; 2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма; 3) без предоставления другого жилого помещения.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях, указанных в законе. Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления. Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение. В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригодным, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо за счет соответствующей организации.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ) возможно в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев. Размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из 6 квадратных метров жилой площади на человека (размер жилого помещения, установленный для вселения граждан в общежитие).
Без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи, другие проживающие с ним лица, если они (ст. 91 ЖК РФ):
во-первых, систематически нарушают права и законные интересы соседей (см. п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации») или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения).
Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным;
во-вторых, используют занимаемое жилое помещение не по назначению.
Выселение возможно только при наличии вины, осуществляется по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц и производится без предоставления другого жилого помещения.
По ЖК РСФСР 1983 г. граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могли быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной. Такой принудительный обмен осуществим и сейчас, если органы местного самоуправления найдут возможность обменять одну квартиру (например, трехкомнатную) на две (например, однокомнатные).
Итак, возможность выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения предусмотрена в ЖК РФ лишь в исключительных случаях. Такое выселение является мерой ответственности граждан, допустивших использование жилого помещения не по назначению, осуществляющих бесхозяйственное обращение с жилым помещением, а также нарушающих права проживающих совместно с ними лиц или соседей.
Заключение
По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК РФ).
Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.
В порядке заключения договора социального найма выделено пять стадий: 1) обращение граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, за постановкой их на учет; 2) проверка юридических оснований для решения вопроса о правомерности принятия заявителя на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий или имеющего право на получение жилого помещения по договору социального найма; 3) постановка лица на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении; 4) состояние нахождения заявителя на очереди для получения жилого помещения по договору социального найма, в которой непредусмотренная законном перестановка лица как в сторону приближения, так и в сторону удаления от предоставления жилого помещения по договору социального найма является незаконной; 5) предоставление очереднику жилого помещения по договору социального найма.
Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.
На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ).
Полагаю необходимым норму ЖК РФ, устанавливающую основную обязанность наймодателя — передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение — дополнить положением, согласно которому наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, отвечающее определенным требованиям.
ЖК РФ обязывает наймодателя принимать участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома. Учитывая социальную направленность договора социального найма, а также судебную практику разрешения споров такой категории, целесообразно в ЖК РФ уточнить, что осуществление надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, является обязанностью наймодателя.
Список литературы, Нормативно-правовые акты
1.Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. -2009. — 21 янв.
2.Всеобщая декларация прав человека. Принята резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН от 10 декабря 1948 г. // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
3.Международный пакт о социальных, экономических и культурных правах. Принят резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН от 16 декабря 1966 г. // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 30 декабря 2012 г.); Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14 июня 2012 г.) // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
5.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 25 декабря 2012 г.) // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
6.Закон РФ от 04 июля 1991 г. № 1541-1 (ред. от 16 октября 2012 г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г. <http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=136603>
.Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ (ред. от 25 июня 2012 г.) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»//СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Федеральный закон от 29 февраля 2012 г. № 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Федеральный закон от 25 февраля 2013 г. № 16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
10.Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 (ред. от 30 января 2013 г.) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
11.Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» <http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=53599> // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Правила пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (с изм. от 16 января 2008 г.)) // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 02 августа 2007 г.) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 (ред. от 30 декабря 2012 г.) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
16.Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»//СПС«Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
17.Приказ Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»//СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
18.Приказ Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. № 18 «Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
.Закон Волгоградской области от 4 августа 2005 г. № 1096-ОД (ред. от 13 мая 2010 г.) «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений» // Волгоградская правда. — 2005. — 10 авг.; 2010. — 19 мая.
21.Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 24 апреля 2006 г. № 455 «О некоторых вопросах реализации Закона Волгоградской области от 1 декабря 2005 г. № 1125-ОД «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в Волгоградской области»» // Волгоградская правда. — 2006. — 28 апр.
22.Решение Камышинской городской Думы Волгоградской области от 14 сентября 2006 г. № 60 «Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.
23.Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983).
Последняя ред. от 20.07.2004. Утратил силу.
Учебная и научная литература
[Электронный ресурс]//URL: https://psychoexpert.ru/kursovaya/dogovor-sotsialnogo-nayma-jilogo-pomescheniya/
1.Алексеева О.Г. Основания возникновения жилищного правоотношения социального найма // Российский юридический журнал. — 2007. — № 5. — С. 105-112.
2.Андропов В.В. Бесплатное пользование жилым помещением на условиях социального найма как форма отношений, основанных на возмездном договоре // Закон. — 2007. — № 6. — С. 30-36.
3.Бакирова Е. Признание недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма // Арбитражный и гражданский процесс. — 2008. — № 8. — С. 45-47.
4.Бакирова Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. — 2008. — № 3. — С. 26-30.
.Бандо М.В. Основания жилищных прав членов семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального найма // Вестник Московского университета МВД России. — 2009. — № 4. — С. 55-58.
.Бобровская О.Н. Защита прав нанимателей жилого помещения по договору социального найма // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — № 6. — С. 47-51.
7.Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории и судебной практики // Гражданское право. — 2008. — № 2. — С. 2-5.
8.Брюховецкий Н. Совместность проживания как условие реализации права пользования жилым помещением по договору социального найма // Семейное и жилищное право. — 2007. — № 5. — С. 31-32.
.Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя // Жилищное право. — 2009. — № 4. — С. 33-38.
10.Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: избранное / вступ. сл. П.В. Крашенинников. — М.: Статут, 2011. — 255 с.
11.Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав // Закон. — 2007. — № 12. — С. 169-190.
12.Карпухин Д. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. — 2010. — № 3. — С. 9.
13.Клименко И.О. Понятие, условия и цель переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма // Современное право. — 2008. — № 5. — С. 26-30.
14.Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2012. — 587 с.
16.Попов Р.М. Правовое регулирование жилищного фонда социального использования // Гражданин и право. — 2012. — № 5. — С. 55-57.
17.Седугин П.И. Жилищное право. Учебное пособие. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: Норма, 2010. — 456 с.
18.Селиванова Е.С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма // Юридический мир. — 2008. — № 3. — С. 36-41.
19.Тарасова А.Е.Правовой режим коммунальных квартир: коллизии жилищного законодательства и практика их разрешения // Семейное и жилищное право. — 2011. — № 6. — С. 44.
20.Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: пост. коммент. с исп. законодательства субъектов РФ и новейш. суд. практики. — 9-е изд., перераб. и доп. — М.: Юрайт, 2011. — 541 с.
21.Тихомирова Л.В. <http://www.biblion.ru/author/88201/>, Тихомиров М.Ю. <http://www.biblion.ru/author/250771/> Жилищное право. Учебно-практическое пособие. — 2 изд., перераб. и доп. — М.: Тихомиров М. Ю. <http://www.biblion.ru/producer/13938/>, 2013. — 445 с.
22.Фаршатов И.А. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Российская юстиция. — 2008. — № 5. — С. 44-48.
23.Фролова С.С. Основания и порядок предоставления жилых помещений в пользование гражданам по договору социального найма // Аспирант и соискатель. — 2007. — № 6. — С. 58-59.
24.Фролова С.С. Договор социального найма жилья // Современные гуманитарные исследования. — 2007. — № 5. — С. 220-222.
25.Юрченко Е.В. Об изменении договора социального найма жилого помещения // Закон. — 2006. — № 8. — С. 56-60.
Интернет-сайты
1.Госдума продлила срок бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2015 года // http://www.duma.gov.ru/
2.Официальный сайт «Приоритетные национальные проекты» // http://national.invur.ru/
.Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики // https://rosstat.gov.ru/.
